요즘 상담하다 보면 제일 많이 듣는 말이 이거예요.
"전세가 나을까요, 아니면 지금이라도 사는 게 나을까요?"
사실 이 질문엔 정답이 하나로 딱 떨어지진 않아요.
근데
숫자로 계산해 보면 의외로 선택지가 좁아지는 경우
가 많아요.
그래서 오늘은 체감 비용 기준으로 전세와 매수를 제대로 비교해볼게요.
목차
왜 지금 전세 vs 매수 계산이 중요한가
2025년 시장의 특징
요즘 시장의 특징은 딱 하나예요.
전세는 더 비싸지고, 매매는 잘 안 떨어진다는 점이죠.
현장에서 본 사례들
제가 직접 주변 사례들을 보면:
전세 재계약 충격:
- 2년마다 보증금 5천만원~1억원 증가
- 못 감당해서 월세로 전환
- 결국 이사 강제
실제 사례 A씨:
- 2021년: 5억 전세
- 2023년: 6억으로 재계약 (+1억)
- 2025년: 7억 요구 → 월세 전환
- 월세: 보증금 3억 + 월 150만원
실제 사례 B씨:
- 2022년: 전세 고민하다 매수
- 현재: 이자 부담 있지만 안정적
- 전세 올랐다는 소식에 안도
지금 판단해야 하는 이유
지금은 "싸 보이는 선택"보다 "5년 뒤 덜 후회하는 선택"을 봐야 하는 시점
이에요.
전세 선택 시 실제로 나가는 비용은
📊 가정 조건
전세 기본 정보:
- 전세 보증금: 6억원
- 전세 인상률: 연 5%
- 거주 기간: 5년
실제 비용 흐름
계약 시점별 보증금:
최초 계약 (0년차):
- 보증금: 6억원
1차 재계약 (2년차):
- 보증금: 약 6억 6,150만원
- 증액: +6,150만원
2차 재계약 (4년차):
- 보증금: 약 7억 2,900만원
- 증액: +6,750만원
총 증액: 약 1억 2,900만원
눈에 잘 안 보이는 비용
1. 보증금 증액분
- 5년간 총 증액: 약 1.3억원
- 실질 현금 부담
2. 묶인 자금 기회비용
- 보증금 평균 6.5억원
- 연 3% 수익률 가정
- 5년간 기회비용: 약 9,750만원
3. 이사·중개·스트레스
- 2년마다 재계약 스트레스
- 최소 1~2회 이사 가능성
- 이사비용: 회당 200~300만원
- 중개수수료: 보증금의 0.3~0.5%
총 체감 비용: 2억원 이상
⚠️ 전세의 가장 큰 착각: "나중에 돌려받으니까 비용이 아니다" → 아니에요. 기회비용은 실제 비용이에요.
전세 비용 상세 계산
직접 비용:
- 보증금 증액: 1.3억원
- 이사비용 (2회): 500만원
- 중개수수료 (3회): 약 1,000만원
- 소계: 약 1.5억원
간접 비용:
- 기회비용: 9,750만원
- 재계약 스트레스 (체감)
- 소계: 약 1억원
총합: 약 2.5억원
매수 선택 시 5년간 부담과 자산 변화
⚠️ 중요: 이 내용은 투자 수익을 전제로 한 조언이 아니라, 실거주 기준에서 주거비 총액과 안정성을 비교한 계산이에요.
📊 가정 조건
매수 기본 정보:
- 매매가: 9억원
- 자기자본: 4억원
- 대출: 5억원
- 평균 금리: 연 4%
- 거주 기간: 5년
5년간 비용
1. 대출 이자
- 연 이자: 5억 × 4% = 2,000만원
- 5년 총 이자: 약 1억원
- (원금 상환 감안 시 약간 감소)
2. 취득세
- 9억 × 약 34% = **2,700만원3,600만원**
3. 유지비 (5년)
- 재산세: 연 200만원 × 5년 = 1,000만원
- 관리비 차액 (전세 대비): 미미
- 소계: 약 1,000만원
총 비용: 약 1.4억~1.5억원
동시에 생기는 변화
1. 순자산 증가
- 대출 원금 상환 (5년간): 약 5,000만원~1억원
- (상환 방식에 따라 차이)
2. 리스크 제거
- ✅ 전세 인상 리스크 없음
- ✅ 월세 전환 리스크 없음
- ✅ 강제 이사 없음
3. 거주 안정성
- ✅ 재계약 스트레스 없음
- ✅ 장기 거주 계획 가능
- ✅ 인테리어 자유
실제 계산 비교
제가 직접 계산해본 케이스들 중 상당수가 "전세로 묶여 있던 돈보다, 매수 이자가 덜 아깝다"는 결론이 나왔어요.
전세 5년:
- 체감 비용: 2.5억원
- 자산 증가: 0원
매수 5년:
- 실제 비용: 1.5억원
- 자산 증가: 원금 상환분 + 주택 보유
→ 차이: 약 1억원 + 안정성
📋 전세 vs 매수 핵심 비교표
구분전세 (6억)매수 (9억, 대출 5억)5년 현금 부담보증금 증액 1.3억
+ 기회비용 1억
= 약 2.3억대출이자 1억
+ 취득세·세금 0.5억
= 약 1.5억자산 형성없음 (0원)원금 상환
+ 부동산 보유주거 안정성낮음
(2년마다 재계약)매우 높음
(장기 거주 가능)심리적 부담재계약 스트레스
인상 공포상대적으로 적음
고정 부담
전세는 '돌려받는 돈', 매수는 '남는 자산'이라는 차이가 커요.
전세가 더 나은 경우는 언제인가
매수가 항상 답은 아니에요
아래 조건이면 전세 유지가 합리적일 수 있어요:
1. 거주 기간이 2년 이하
- 단기 거주 예정
- 이직·전근 가능성
- 취득세 부담 과다
2. 전세가율이 60% 이하
- 전세 6억, 매매 10억 이상
- 매수 대출 부담 과다
- 전세 여유 충분
3. 대출 금리가 감당 안 될 정도
- 금리 6~7% 이상
- 이자 부담 과도
- 신용 상태 고려
4. 이사 계획이 명확한 상황
- 자녀 학군 이동
- 주거 업그레이드 계획
- 지역 이동 예정
전세가율의 마법
💡 Tip: 전세가율이 65~70%를 넘으면, 매수 쪽이 유리해지는 경우가 급격히 늘어나요.
전세가율 계산:
전세가율 = (전세 보증금 ÷ 매매가) × 100
예시:
- 전세 6억 ÷ 매매 9억 × 100 = 66.7%
- → 매수 유리 구간
전세가율별 판단:
- 50% 이하: 전세 여유
- 60~65%: 경계 구간
- 65~70%: 매수 유리
- 70% 이상: 매수 강력 권장
💡 예산별 시뮬레이션
Case 1: 자본 3억원
전세 선택:
- 전세 보증금: 5억원
- 부족분 대출: 2억원
- 5년 이자: 약 4,000만원
매수 선택:
- 매매가: 7억원
- 대출: 4억원
- 5년 이자: 약 8,000만원
- 취득세: 약 2,000만원
결론: 전세가 유리할 수 있음 (거주 기간 고려)
Case 2: 자본 5억원
전세 선택:
- 전세 보증금: 7억원
- 부족분 대출: 2억원
- 5년 이자: 약 4,000만원
매수 선택:
- 매매가: 10억원
- 대출: 5억원
- 5년 이자: 약 1억원
- 취득세: 약 3,000만원
결론: 매수가 유리 (안정성 + 자산)
Case 3: 자본 7억원
전세 선택:
- 전세 보증금: 9억원
- 부족분 대출: 2억원
- 5년 이자: 약 4,000만원
매수 선택:
- 매매가: 12억원
- 대출: 5억원
- 5년 이자: 약 1억원
- 취득세: 약 4,000만원
결론: 매수 강력 권장
❓ 자주 묻는 질문
Q1. 집값 떨어지면 손해 아닌가요?
A. 실거주 기준에선 주거비 절감 효과가 손실을 상당 부분 상쇄해요. 5년 거주하면서 전세 증액 2억 vs 매수 이자 1억이면, 1억 하락까지는 유리해요.
Q2. 금리 인하 기다리면 더 좋지 않나요?
A. 금리가 내려가면 보통 매매가가 먼저 반응해요. 기다리는 동안 전세 증액과 매매가 상승이 같이 올 수 있어요.
Q3. 월세가 더 합리적인 선택 아닌가요?
A. 단기적으론 편하지만, 장기 체감 비용은 가장 비싸요. 보증금 1억 + 월 200만원이면 연 2,400만원이 순수 비용이에요.
Q4. 전세가 안전하다는 말도 있던데요?
A. 보증보험 가입하면 보증금 보호는 되지만, 인상·월세 전환 리스크는 계속 존재해요. 경제적 안전과 주거 안정은 다른 개념이에요.
Q5. 계산은 어떻게 시작하면 좋을까요?
A. "전세 보증금 증가분 + 기회비용"과 "대출 이자 + 취득세"를 비교하세요. 전세가율 65% 이상이면 매수 우선 검토해보세요.
Q6. 집값이 안 오르면 손해 아닌가요?
A. 집값 상승은 보너스예요. 주거비 절감 자체가 수익이에요. 전세 2억 증액 vs 매수 이자 1억이면, 1억 절감한 거예요.
Q7. 대출 상환 부담은 어떻게 되나요?
A. 원리금균등 상환이면 매달 일정액 나가요. 전세 재계약 때 목돈 마련하는 것보다 심리적으로 편할 수 있어요.
마무리
정리하면 이래요.
지금 시장에서 전세는 '미루는 선택', 매수는 '고정하는 선택'
에 가까워요.
제가 직접 상담하면서 느낀 건, 뒤늦게 계산해 보고 "그때 샀어야 했네"라고 말하는 경우가 훨씬 많다는 점이에요.
핵심 체크 포인트:
- ✅ 전세가율 65% 이상이면 매수 검토
- ✅ 5년 이상 거주 예정이면 매수 유리
- ✅ 전세 증액 vs 대출 이자 비교
- ✅ 주거 안정성 가치 고려
내 상황별 판단:
- 자본 3억 미만: 전세 유지
- 자본 3~5억: 전세가율 확인
- 자본 5억 이상: 매수 우선 검토
궁금한 조건이 있으면 보유 현금 · 전세 보증금 · 매수 고민 가격대 기준으로 다시 계산해볼 수 있어요.
댓글로 여러분의 고민 나눠주세요!
⚠️ 중요 안내
- 이 글은 2025년 12월 시장 기준으로 작성되었습니다.
- 개인의 재무 상황, 지역, 거주 계획에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 실제 투자 결정은 전문가와 상담하시기 바랍니다.
- 주택 가격 변동은 예측할 수 없으며, 투자 손실 가능성이 있습니다.
관련 정보:
- 국토교통부 실거래가: rt.molit.go.kr
- 한국감정원 전월세 시세: www.r-one.co.kr
- 주택도시보증공사 (전세보증): ☎ 1566-9009
- 금융감독원 (대출 상담): ☎ 1332
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