성남시 건축규제 완화 총정리 - 이행강제금 인하와 일조권 사선제한 해소

내 땅에 건물을 올리거나 증축을 고민할 때 까다로운 일조권 규제와 높은 인허가 문턱 때문에 답답하셨던 적 많으시죠? 이번에 성남시가 건축주의 오랜 부담을 덜어주기 위해 건축 조례를 전면 개정하기로 했어요. 이행강제금 인하부터 4~5층 수직 건축을 가능하게 하는 일조권 높이 제한 완화까지 실질적인 혜택을 담은 이번 개정안의 핵심 포인트를 알기 쉽게 정리해 드려요!

목차

1. 성남시 건축 조례 개정 추진 배경
2. 이행강제금 부과 비율 60% 경감
3. 일조권 높이 제한 완화 (4~5층 수직 시공)
4. 건축위원회 심의 대상 연면적 기준 상향
5. 기존 기준 vs 개정 기준 한눈에 비교
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

1. 성남시 건축 조례 개정 추진 배경

성남시는 건축 과정에서 발생하는 불필요한 행정 지연을 줄이고 시민과 건축주의 재정적 부담을 덜기 위해 '성남시 건축 조례 일부개정조례안'을 입법예고했어요.

도시 미관을 해치지 않으면서도 공간을 보다 실용적으로 활용할 수 있는 합리적인 규제 환경을 마련하는 것이 이번 개정의 주된 목적이에요.

2. 이행강제금 부과 비율 60% 경감

기존에는 건폐율이나 용적률을 초과하거나 신고 누락이 발생했을 때 높은 비율의 이행강제금이 부과되어 경제적 부담이 상당했어요.

이번 개정안이 통과되면 조례상 부과 비율이 대폭 낮아져요:

• 📌 적용 대상: 건폐율·용적률 초과 건축물, 무허가 및 미신고 건축물
• 💡 완화 내용: 이행강제금 부과 비율을 조례로 60%까지 하향 조정
• ✅ 기대 효과: 불가피한 위반 사항에 대한 과중한 부담 완화 및 자진 시정 기회 제공

3. 일조권 높이 제한 완화 (4~5층 수직 시공)

다세대·다가구 주택이나 중소형 빌딩을 지을 때 윗부분이 계단처럼 깎여 나가는 '사선 제한'을 자주 보셨을 텐데요. 이번 개정을 통해 공간 손실이 크게 줄어들 전망이에요.

• ❌ 기존 규정: 10m 초과 부분은 전체 건축물 높이의 1/2 이상을 인접대지경계선에서 이격
• ✅ 개정 규정: 10m 초과 17m 이하 구간은 인접대지경계선에서 5m 이상만 띄우면 시공 가능
• 💡 변화 체감: 통상 주거용 건물 4~5층 구간을 사선이 아닌 온전한 수직 형태로 건축 가능

4. 건축위원회 심의 대상 연면적 기준 상향

건축 인허가 과정에서 긴 시간이 소요되던 심의 절차도 대폭 간소화돼요.

• 📌 심의 연면적 기준 변경: 현행 5,000㎡ 이상 ➡️ 10,000㎡ 이상으로 완화
• 💡 행정 효율성: 중소형 규모의 프로젝트는 복잡한 위원회 심의를 거치지 않고 신속한 인허가 진행 가능

5. 기존 기준 vs 개정 기준 한눈에 비교

구분기존 기준개정안 (2026년 추진)주요 기대 효과이행강제금 부과 비율기본 부과율 적용조례 기준 60%까지 인하건축주 과중 부담 완화일조권 이격 거리 (10m 초과~17m 이하)건물 높이의 1/2 이상 이격인접대지경계선 5m 이상 이격4~5층 수직 건축 가능건축위원회 심의 대상연면적 5,000㎡ 이상연면적 10,000㎡ 이상건축 허가 기간 대폭 단축

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 이번 개정안은 언제부터 본격적으로 시행되나요?

성남시는 2026년 9월 21일까지 시민 의견을 접수한 뒤 시의회 의결을 거쳐 오는 2026년 12월 중 공포 및 시행할 예정이에요.

Q2. 이미 지어진 건물도 이행강제금 인하 혜택을 받을 수 있나요?

조례 시행일 이후 새롭게 부과되거나 고지되는 이행강제금 건에 대해 개정된 감경 비율이 적용될 예정이에요. 세부 적용 시점은 관할 구청 건축과에 확인해 보세요.

Q3. 4층 건물인데 층고가 높아 17m를 넘어가면 어떻게 되나요?

17m를 초과하는 구간에 대해서는 현행과 같이 건물 높이의 절반 이상을 이격해야 하는 기준이 그대로 적용되니 설계 시 주의가 필요해요.

Q4. 일조권 완화가 적용되면 실내 면적이 실제로 늘어나나요?

대지 경계선 때문에 윗부분을 깎아내야 했던 다락방이나 좁은 테라스 공간을 온전한 정방형 방이나 거실로 설계할 수 있어 실사용 면적이 크게 늘어나요.

Q5. 시민 의견은 어디로 제출할 수 있나요?

2026년 9월 21일까지 성남시청 홈페이지(고시공고 게시판) 또는 성남시청 건축과를 통해 서면이나 온라인으로 의견서를 제출할 수 있어요.

핵심 요약 및 꿀팁

• ✅ 이행강제금 부과 비율이 조례 60% 수준으로 경감돼요.
• ✅ 10m17m 구간 일조권 규제가 완화되어 45층을 꺾임 없이 반듯하게 올릴 수 있어요.
• ✅ 건축위원회 심의 기준이 1만㎡로 올라가 중소 규모 공사의 착공이 빨라져요.
• ✅ 성남에서 신축이나 증축을 준비 중인 분들은 12월 조례 공포 일정을 꼼꼼히 체크해 보세요!

⚠️ 중요 안내

• 본 글은 2026년 9월 성남시 입법예고안을 기준으로 작성되었으며, 시의회 심의 과정에서 일부 세부 내용이 수정될 수 있습니다.
• 실착공 및 인허가와 관련된 정확한 판단은 반드시 공식 고시문 확인 및 전문가 상담을 권장합니다.

관련 기관 안내

• 성남시청 건축과: https://www.seongnam.go.kr
• 성남시청 대표 전화: 031-729-2114