최근 국토교통부가 발표한 연계형 정비사업 제도개선이 현장에서 큰 관심을 받고 있어요. 사실 저도 정비사업 관련 상담을 종종 듣는데, 공사비 상승으로 사업이 멈춰 있는 곳들이 꽤 많더라고요. 그래서 이번 개선안이 체감적으로 어떤 도움을 주는지 정리해달라는 요청이 많았어요.
목차
- 연계형 정비사업이란?
- 왜 시세재조사 요건을 완화했나
- 개정된 시세재조사 기준 핵심 변화
- 일반분양 일부 허용, 어떤 의미인가
- 사업성 회복으로 기대되는 효과
- 📋 핵심 요약표
- ❓ FAQ
연계형 정비사업이란?
연계형 정비사업은 임대리츠 등 임대사업자가 일반분양분 전체를 매입하는 구조예요.
한마디로 조합 입장에서 미분양 위험이 완전히 사라지는 방식이죠.
제가 예전에 상담했던 한 조합도 이 방식으로 추진하면서 안정적으로 자금 흐름을 만들 수 있다고 좋아했어요. 근데 문제는 시간이 지나면서 공사비가 너무 올라버렸다는 점이죠.
- 공사비는 계속 상승
- 매매가격은 사업시행인가 시점에서 고정
- 조합원 분담금만 증가
- 사업 지연 또는 중단
이런 악순환이 반복되면서 제도 개선 요구가 많았어요.
왜 시세재조사 요건을 완화했나
기존 제도에서는 공사비가 아무리 올라가도 최근 3년간 건설공사비지수 상승률이 20% 미만이면 시세재조사가 아예 불가능했어요.
그래서 실제로 6~7년 넘게 사업이 지연된 현장들도 있었죠.
주변에서 조합 임원 분들 만날 때 들은 공통된 하소연이 있어요.
“공사비는 30~40% 올랐는데 규정상 재조사가 안 된다더라…”
이런 상황을 해결하기 위해 국토부가 요건을 현실적으로 조정한 거예요.
개정된 시세재조사 기준 핵심 변화
가장 중요한 변화는 이거예요.
사업시행인가 고시 시점부터 시세재조사를 의뢰하는 시점까지 전체 기간의 공사비지수가 20% 이상 증가하면 시세를 다시 조사할 수 있다.
즉, “최근 3년”이라는 불합리한 제한이 사라진 것이죠.
- ✔️ 전체 기간 공사비 상승률 기준 적용
- ✔️ 최초 관리처분인가 기준으로 시세 재산정 가능
- ✔️ 조합 부담 완화 및 사업성 회복 가능
제가 취재한 한 사례에서는 이 변경만으로도 조합원 분담금이 예상보다 크게 줄어들 수 있다고 하더라고요.
일반분양 일부 허용, 어떤 의미인가
원래 연계형 정비사업은 일반분양이 아예 불가능한 구조였어요.
조합은 임대리츠에 전량 고정가격으로 매각해야 했기 때문이죠.
근데 공사비가 계속 오르는데 매각금액이 고정이면 사업성 악화는 당연한 흐름이에요.
그래서 이번 개편에서:
✔️ 일부 물량은 일반분양 허용
✔️ 다만 용적률 인센티브에 해당하는 분량은 임대주택 공급 유지
이렇게 조정했어요.
제가 아는 한 시행사 실무자는 “일반분양 일부만 가능해도 수익구조가 완전히 달라진다”고 말하더라고요. 그만큼 이 조치가 사업성 회복에 직접적인 도움이 된다는 거죠.
사업성 회복으로 기대되는 효과
국토부는 이번 조치로 약 4만 세대 규모의 연계형 정비사업이 정상화될 것으로 전망해요.
실제로는 이런 변화가 더 큰 흐름으로 이어질 가능성이 크죠.
• 장기간 멈춰 있던 사업장 재개
• 조합원 분담금 감소 기대
• 도심 내 주택 공급량 증가
• 9.7 주택공급 확대방안과 연계 효과 강화
정비사업 관계자 만났을 때 들은 말 중 가장 현실적인 표현이 있어요.
“이제야 공사비 현실이 제도에 반영된 것 같다.”
이번 개편의 의미를 한 문장으로 요약한 말이라고 생각해요.
📋 핵심 요약표
항목내용제도개선 핵심시세재조사 요건 완화 + 일반분양 일부 허용시세재조사 기준전체 기간 공사비지수 20%↑ → 재조사 가능일반분양일부 전환 허용(용적률 인센티브 물량은 임대 유지)기대효과사업성 회복, 지연 사업 정상화, 공급 증가공급 전망약 4만 세대 사업 추진 속도↑
❓ FAQ
Q1. 시세재조사는 모든 사업장에서 가능한가요?
A. 전체 기간 공사비지수가 20% 이상 상승한 경우에 한해 가능합니다.
Q2. 일반분양은 어느 정도 비율로 가능한가요?
A. 비율은 사업장마다 다르며, 용적률 인센티브 물량은 임대로 유지해야 합니다.
Q3. 조합원 분담금은 줄어드나요?
A. 시세가 재조정되면 분담금이 완화될 가능성이 있습니다.
Q4. 기존 리츠 매각 구조는 그대로 유지되나요?
A. 기본 구조는 유지되지만 일부 물량은 일반분양으로 전환됩니다.
Q5. 이번 개편이 모든 지역에 적용되나요?
A. 연계형 정비사업 방식으로 추진되는 사업장 전체에 적용됩니다.
최근 부동산 시장이 불안정하다 보니 정비사업 하나 추진하는 것도 쉽지 않죠. 이번 조치는 최소한 공사비 상승으로 멈춰 있던 현장에 숨통을 트여주는 역할을 할 거예요. 실제로 제 주변에서도 “이제 다시 추진해도 되겠다”는 반응이 많아졌어요.
궁금한 내용 있으시면 댓글로 편하게 남겨주세요!
⚠️ 중요 안내
이 글은 2025년 12월 기준 정보입니다.
- 정책은 추후 변경될 수 있으니 국토부 공식자료를 반드시 확인하세요.
- 사업장의 조건에 따라 적용 방식이 다를 수 있습니다.
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