근데 요즘 외국인 부동산 거래 얘기가 정말 많이 나오죠.

저도 주변에서 “수도권 집값에 영향 주는 거 아니냐”는 이야기를 자주 들었는데, 이번에 발표된 개정 내용을 보니 정부가 꽤 강하게 규제 방향을 잡았다는 걸 알 수 있더라고요.

특히 최근 3개월간 외국인 주택 거래가 40%나 감소했다는 점이 제일 눈에 띄었어요.

목차

1. 왜 외국인 거래 규제가 강화되는가
2. 수도권 주택거래 40% 감소, 어떤 변화인가
3. 체류자격·거소 여부 신고 의무 확대
4. 토지거래허가구역 내 자금조달계획서 제출 의무
5. 해외자금·국내대출 등 자금출처 검증 강화
6. 📋 핵심 요약표
7. ❓ FAQ

왜 외국인 거래 규제가 강화되는가?

정부는 지난 8.21 발표에서 외국인의 투기적 주택 거래를 차단하기 위해 수도권 중심으로 토지거래허가구역을 지정했습니다.

제가 한 중개사분과 이야기를 나눴을 때도 “외국인 매수와 위탁거래가 지속적으로 늘고 있었다”고 하더라고요.

허가구역 안에서는 한 가지 원칙이 명확합니다.

▶ 외국인은 취득 후 2년간 실거주해야 거래 가능

실거주가 불가능하면 매수 자체가 허가되지 않습니다.

이 조치만으로도 시장 분위기가 크게 바뀌기 시작했어요.

수도권 외국인 주택거래 40% 감소… 흐름이 달라졌다

국토부가 최근 3개월(’25.9~11월) 데이터를 공개했는데요:

• 외국인 주택거래 : 1,793건 → 1,080건(40%↓)
• 위탁관리인 지정거래 : 56건 → 1건(98%↓)

저는 이 수치 보고 좀 놀랐어요. 특히 위탁관리 대리거래가 거의 사라졌다는 건 비거주 외국인의 투기성 거래가 크게 줄었다는 의미니까요.

국토부는 이 흐름을 계속 모니터링하고 실수요 중심의 거래 질서 확립을 위한 추가 보완도 지속할 계획이라고 밝혔습니다.

체류자격·거소 여부 신고 의무 확대

이번 개정에서 핵심 중 하나는 외국인의 거래 신고 항목 강화입니다.

외국인 매수 시 반드시 신고해야 하는 항목

• 체류자격 종류
• 주소 또는 거소지 등록 여부
• 183일 이상 거소 요건 충족 여부

제가 예전에 중개업무를 도우면서 느꼈던 문제 중 하나가 “외국인의 실제 거주 여부를 확인하기 어렵다”는 점이었는데, 이젠 법적으로 보고해야 하는 구조가 만들어졌어요.

이 조치가 중요한 이유

• 무자격 임대업 사전 차단
• 탈세·편법 거래 방지
• 위탁관리인 제도 악용 방지

즉, 거래 단계에서부터 투기 가능성을 걸러내는 장치가 생긴 거죠.

토지거래허가구역 내 주택 거래 : 자금조달계획서 제출 의무

이제 허가구역 안에서 외국인이 주택을 취득하면 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 합니다.

그리고 예전보다 훨씬 더 세부적으로 적어야 해요.

제가 중개사에게 들은 말 중 기억에 남는 게

“외국인 자금 흐름은 확인이 너무 어렵다”는 거였는데, 이번엔 그 부분이 확실히 개선될 것 같더라고요.

해외자금·국내대출까지… 자금출처 검증이 세분화된다

새로운 자금조달계획서에는 다음 내용을 입력해야 합니다.

▶ 해외 조달 자금

• 해외 차입금
• 해외 예금 조달액
• 해외 금융기관명

▶ 국내 조달 자금

• 보증금 승계 여부
• 사업 목적 대출 여부
• 기타 국내 금융기관 대출

국토부는 이 변경으로

시장 교란행위 조사 및 세금 추징이 훨씬 명확하고 신속하게 이루어질 것으로 전망하고 있어요.

부동산거래신고 시스템(RTMS)도 함께 개선된다

신고 항목이 늘어나면 실무자 부담도 커지겠죠.

그래서 국토부는 RTMS와 전자계약시스템을 ’25년 말까지 개편 중입니다.

개정안 시행일인 2026년 2월 10일부터 온라인으로 신고 가능한 시스템 갖추는 것이 목표

라고 합니다.

📋 핵심 요약표

항목내용시행 시기2026년 2월 10일규제 목적외국인 투기 차단, 실거주 강화신고 강화체류자격·거소 여부·183일 요건허가구역 규정외국인 취득 시 2년 실거주 필요거래 변화최근 3개월 40% ↓ / 위탁거래 98% ↓조달계획서해외·국내 자금 출처 상세 기재시스템RTMS·전자계약시스템 개편 중

❓ FAQ

Q1. 외국인이 수도권에서 아파트 구입하려면 어떤 조건이 필요한가요?

A. 허가구역에서는 2년 실거주 가능해야 거래 허가가 납니다.

Q2. 체류자격 신고는 의무인가요?

A. 네. 매수인이 외국인일 경우 반드시 기재해야 합니다.

Q3. 자금조달계획서를 언제 제출하나요?

A. 허가구역 내 주택을 취득할 때 필수 제출입니다.

Q4. 해외 자금까지 확인하는 이유는 무엇인가요?

A. 편법 자금 흐름과 탈세를 조기에 파악하기 위해서입니다.

Q5. 이번 개정으로 실무 부담이 늘어나나요?

A. 신고 항목은 늘지만, RTMS 개선으로 대부분 온라인 신고가 가능해져 업무 부담을 줄일 예정입니다.

이번 개정 내용을 정리하면서 느낀 건, 정말 외국인 투기성 거래를 뿌리부터 차단하려는 방향이라는 점이었어요.

저도 현장에서 들었던 불편들이 제도적으로 보완되는 느낌이라 변화를 기대해보게 됩니다.

궁금한 점 있으시면 편하게 남겨주세요!

⚠️ 중요 안내

• 이 글은 2025년 12월 기준 정책 정보를 바탕으로 작성되었습니다.
• 정책은 향후 변경될 수 있으니 최종 확인은 국토교통부 공고를 참고하세요.
• 개인별 거래 상황에 따라 실제 적용 내용은 달라질 수 있습니다.